Оценка технического состояния квартиры

Объект:квартира

Цель проведения экспертизы: оценка технического состояния квартиры.

При составлении экспертного заключения использовались следующие нормативные документы:

– СНиП 3.03.01-87 Несущие и ограждающие конструкции
Вид документа: Постановление Госстроя СССР от 04.12.1987 N 280
СНиП от 04.12.1987 N 3.03.01-87
Строительные нормы и правила РФ
Принявший орган: Госстрой СССР
Статус: Действующий
Тип документа: Нормативно-технический документ
Дата начала действия: 01.07.1988
Опубликован: Официальное издание, Минстрой России, — М.: ГП ЦПП, 1996 год

– МГСН 3.01-01* Жилые здания
Вид документа:
Постановление Правительства Москвы от 02.10.2001 N 894-ПП
МГСН от 02.10.2001 N 3.01-01
Принявший орган: Правительство Москвы
Статус: Действующий
Дата начала действия: 02.10.2001
Опубликован: официальное издание, М.: ГУП «НИАЦ», 2001 год
Дата редакции: 17.06.2003

– ВСН 61-89(р) Реконструкция и капитальный ремонт жилых домов. Нормы проектирования
Вид документа:
Приказ Госстроя СССР от 26.12.1989 N 250
ВСН от 26.12.1989 N 61-89(р)
Своды правил по проектированию и строительству
Принявший орган: Госстрой СССР
Статус: Действующий
Тип документа: Нормативно-технический документ
Дата начала действия: 01.07.1990
Опубликован: официальное издание, М.: Госстрой России, ГУП ЦПП, 1998; 2002
Дата редакции: 16.09.1998

– СП 13-102-2003 Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений
Вид документа: Постановление Госстроя России от 21.08.2003 N 153
Свод правил (СП) от 21.08.2003 N 13-102-2003
Своды правил по проектированию и строительству
Принявший орган: Госстрой России
Статус: Действующий
Тип документа: Нормативно-технический документ
Дата начала действия: 21.08.2003
Опубликован: официальное издание, М.: Госстрой России, ГУП ЦПП, 2003 год

– ВСН 53-86(р) Правила оценки физического износа жилых зданий
Вид документа: Приказ Госстроя СССР от 24.12.1986 N 446
ВСН от 24.12.1986 N 53-86(р)
Своды правил по проектированию и строительству
Принявший орган: Госстрой СССР
Статус: Действующий
Тип документа: Нормативно-технический документ
Дата начала действия: 01.07.1987
Опубликован: официальное издание, Госгражданстрой СССР — М.: Прейскурантиздат, 1988 год

– Градостроительный кодекс Российской Федерации (с комментарием) (с изменениями на 30 декабря 2008 года) (редакция, действующая с 11 января 2009 года) О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации (с комментарием) (с изменениями на 8 мая 2009 года)
Вид документа: Кодекс РФ от 29.12.2004 N 190-ФЗ
Федеральный закон от 29.12.2004 N 191-ФЗ
Принявший орган: Государственная Дума Федерального Собрания РФ
Статус: Действующий
Тип документа: Нормативный правовой акт
Дата начала действия: 30.12.2004
Опубликован: Российская газета, N 290, 30.12.2004, Парламентская газета, N 5-6, 14.01.2005, Собрание законодательства Российской Федерации N 1 (ч.I), 03.01.2005, ст.16, Приложение к «Российской газете», N 4, 2005 год

– Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (с изменениями на 2 августа 2007 года)
Вид документа: Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 N 47
МДС от 28.01.2006 N 13-21.2007
Принявший орган: Правительство РФ
Статус: Действующий
Тип документа: Нормативный правовой акт
Дата начала действия: 18.02.2006
Опубликован: Российская газета, N 28, 10.02.2006, Собрание законодательства Российской Федерации, N 6, 06.02.2006, ст.702


Диагностическое обследование

Обследование строительных конструкций зданий и сооружений проводится, как правило, в три связанных между собой этапа:

  • подготовка к проведению обследования;
  • предварительное (визуальное) обследование;
  • детальное (инструментальное) обследование.

В соответствии с требованиями СП 13-102-2003 п. 6.1 Подготовка к проведению обследований предусматривает ознакомление с объектом обследования, проектной и исполнительной документацией на конструкции и строительство сооружения, с документацией по эксплуатации и имевшим место ремонтам и реконструкции, с результатами предыдущих обследований.

Экспертом произведен внешний осмотр объекта, с выборочным фиксированием на цифровую камеру, что соответствует требованиям СП 13-102-2003 п. 7.2 Основой предварительного обследования является осмотр здания или сооружения и отдельных конструкций с применением измерительных инструментов и приборов (бинокли, фотоаппараты, рулетки, штангенциркули, щупы и прочее).

Обмерные работы производились в соответствии с требованиями СП 13-102-2003 п.8.2.1Целью обмерных работ является уточнение фактических геометрических параметров строительных конструкций и их элементов, определение их соответствия проекту или отклонение от него. Инструментальными измерениями уточняют пролеты конструкций, их расположение и шаг в плане, размеры поперечных сечений, высоту помещений, отметки характерных узлов, расстояния между узлами и т.д. По результатам измерений составляют планы с фактическим расположением конструкций, разрезы зданий, чертежи рабочих сечений несущих конструкций и узлов сопряжений конструкций и их элементов.

Произведено диагностическое обследование конструкций квартиры с определением технического состояния в соответствии с нормативными требованиями. Обследование производилось методом измерительного контроля качества.

  • В результате выявленных дефектов и деформаций несущих и ограждающих конструкций экспертизой определена степень физического износа квартиры. Исходя из характера деформаций установлено, что степень физического износа в соответствии с ВСН 53-86(р) Правила оценки физического износа жилых зданий:
  • стен квартиры– составляет 40%;
  • полов квартиры– составляет 70%;
  • деревянных перекрытий квартиры– составляет 70%;
  • оконных блоков квартиры– составляет 70%;
  • дверных блоков квартиры– составляет 40%.

ВСН 53-86(р) Правила оценки физического износа жилых зданий

Таблица 6

Стены деревянные, сборно-щитовые

Признаки
износа
Количественная оценкаФизический износ, %Примерный
состав работ
Мелкие повреждения наружной обшивки щитовПовреждения на площади до 10%0-10Укрепление отдельных досок или реек
Поражение гнилью отливной доски, обшивки углов и стыков внутренних стенТо же, до 30%11-20Замена отливной доски, обшивки углов и стыков
Незначительный перекос стен, поражение гнилью нижней части щитов и обвязки, образование щелей в стыках щитовТо же, до 25%21-30Ремонт нижней обвязки и щитов местами, конопатка стыков между щитами
Заметный перекос стен, образование щелей в вертикальных стыках между щитами, неравномерная осадка щитов, поражение древесины гнильюТо же, до 30%31-40Замена нижней обвязки и части щитов местами, укрепление связей между щитами
Значительный перекос стен выпучивание, отклонение от вертикали, поражение древесины гнилью, повышенная влажность в помещенияхПовреждения на площади более 30%41-50Ремонт части щитов, замена обвязки и обшивки
Перекос оконных и дверных проемов, деформация стен, поражение древесины гнилью увлажнение древесины51-60Замена или переборка отдельных щитов с использованием до 50% старого материала
Деформация стен, поражение древесины гнилью, сырость в помещениях, наличие временных креплений и подпорок61-70Полная замена щитов
 
 
 

Таблица 51

Полы дощатые

Признаки
износа
Физический износ, %Примерный
состав работ
Единичные мелкие сколы, щели между досками и провисание досок0-20Сплачивание полов, острожка провесов
Стирание досок в ходовых местах, сколы досок местами, повреждения отдельных досок21-40Замена отдельных досок до 5%
Прогибы и просадки, местами изломы (в четвертях) отдельных досок41-60Перестилка полов с добавлением нового материала до 25% площади пола, замена лаг местами
Поражение гнилью и жучком досок, прогибы, просадки, разрушение пола61-80Замена чистых дощатых полов и лаг
 

Таблица 26

Перекрытия деревянные неоштукатуренные

Признаки
износа
Количественная
оценка
Физический износ, %Примерный состав работ
Зазоры и трещины между досками наката, прогибы балок и настиловПрогибы балок и настилов до 1/150 пролета0-40Заделка щелей и зазоров. Усиление балок местами
Поражение верхних слоев древесины грибком, небольшие трещины, частичное скалывание в узлах соединений балок с настилом, прогиб балок и прогоновПоражение гнилью на площади до 10%. Прогиб балок и прогонов до 1/100 пролета41-60Усиление балок; разборка и ремонт части перекрытия
Сильное поражение древесины гнилью, появление продольных и поперечных трещин, расслоение древесины, полное или частичное скалывание в узлах соединений балок, прогиб балок и прогоновПрогиб балок и прогонов до 1/50 пролета61-80Полная замена покрытия и перекрытия
 

Таблица 55

Оконные блоки деревянные

Признаки
износа
Физический износ, %Примерный
состав работ
Мелкие трещины в местах сопряжения коробок со стенами, истертость или щели в притворах. Замазка местами отстала, частично отсутствуют штапики, трещины стекол, мелкие повреждения отливов0-20Конопатка сопряжений коробок со стенами. Восстановление отсутствующих штапиков, замазки, стекол, отливов с добавлением нового материала до 15%
Оконные переплеты рассохлись, покоробились и расшатаны в углах; часть приборов повреждена или отсутствует; отсутствие остекления, отливов21-40Ремонт переплетов; укрепление соединений накладками, восстановление остекления с добавлением нового материала до 30%
Нижний брус оконного переплета и подоконная доска поражены гнилью, древесина расслаивается, переплеты расшатаны41-60Ремонт переплетов, коробки и подоконной доски с добавлением нового материала
Оконные переплеты, коробка и подоконная доска полностью поражены гнилью и жучком, створки не открываются или выпадают; все сопряжения нарушены61-80Полная замена оконных блоков
 

Таблица 57

Двери деревянные

Признаки
износа
Физический износ, %Примерный
состав работ
Мелкие поверхностные трещины в местах сопряжения коробок (колод) со стенами и перегородками, стертость дверных полотен или щели в притворах0-20Уплотнение сопряжений, постановка дополнительных накладок с острожкой
Дверные полотна осели или имеют неплотный притвор по периметру коробки, приборы частично утрачены или неисправны, дверные коробки (колоды) перекошены, наличники повреждены21-40Ремонт дверных полотен и коробок с заменой до 50% приборов
Коробки местами повреждены или поражены гнилью, наличники местами утрачены, обвязка полотен повреждена41-60Ремонт дверных коробок и полотен, замена разрушенных частей
Полное расшатывание дверных полотен и коробок (колод), массовые поражения гнилью и жучком.61-80Полная замена заполнений проемов
  • Таким образом, исходя из степени физического износа (40-70%) несущих и ограждающих конструкций квартиры, согласно ВСН 53-86(р) Правила оценки физического износа жилых зданий экспертиза пришла к выводу, что в соответствии с требованиями ВСН 53-86(р) — Правила оценки физического износа жилых зданий:
  • Окна, полы и перекрытия квартиры подлежат замене.
  • Стены, дверные блоки и подполье подлежат ремонту и укреплению.
  • На поверхности стен внутренних помещений квартиры выявлены следы грибкового поражения (плесени).

На основании данных, полученных в результате обследования, экспертиза пришла к выводу, что следы плесени являются проявлением образования грибка, причиной образования, которого является следствие обильного увлажнения подполья и повышенной влажности (70-80%) внутренних помещений.

Наличие следов плесени на внутренней поверхности стен является нарушением требований п.п. 1.7 “ТР 116-01 Технические рекомендации по технологии применения комплексной системы материалов, обеспечивающих качественное уплотнение и герметизацию стыков наружных стеновых панелей”, согласно которым:
«При всех тепловлажностных режимах помещений конструкции стыков наружных стеновых панелей зданий должны обеспечивать отсутствие конденсата, влаги и плесени».

Наличие следов плесени на внутренней поверхности стен является нарушением требований п.п. 6.2. СП 23-101-2004 “Проектирование тепловой защиты зданий, согласно которым:
«…ограждающие конструкции должны обеспечивать комфортные условия пребывания человека и предотвращать поверхности внутри помещения от увлажнения, намокания и появления плесени».

Экспертная оценка технического состояния квартиры.

В зависимости от количества дефектов и степени повреждения, техническое состояние строительных конструкций оценивается по следующим категориям (см. Гл. 3 «Термины и определения» СП 13-102-2003):

Исправное состояние — категория технического состояния строительной конструкции или здания и сооружения в целом, характеризующаяся отсутствием дефектов и повреждений, влияющих на снижение несущей способности и эксплуатационной пригодности.

Работоспособное состояние — категория технического состояния, при которой некоторые из численно оцениваемых контролируемых параметров не отвечают требованиям проекта, норм и стандартов, но имеющиеся нарушения требований, например, по деформативности, а в железобетоне и по трещиностойкости, в данных конкретных условиях эксплуатации не приводят к нарушению работоспособности, и несущая способность конструкций, с учетом влияния имеющихся дефектов и повреждений, обеспечивается.

Ограниченно работоспособное состояние — категория технического состояния конструкций, при которой имеются дефекты и повреждения, приведшие к некоторому снижению несущей способности, но отсутствует опасность внезапного разрушения и функционирование конструкции возможно при контроле ее состояния, продолжительности и условий эксплуатации.

Недопустимое состояние — категория технического состояния строительной конструкции или здания и сооружения в целом, характеризующаяся снижением несущей способности и эксплуатационных характеристик, при котором существует опасность для пребывания людей и сохранности оборудования (необходимо проведение страховочных мероприятий и усиление конструкций).

Аварийное состояние — категория технического состояния строительной конструкции или здания и сооружения в целом, характеризующаяся повреждениями и деформациями, свидетельствующими об исчерпании несущей способности и опасности обрушения (необходимо проведение срочных противоаварийных мероприятий).
На основании данных, полученных в результате обследования, техническое состояние несущих и ограждающих конструкций квартиры, в соответствии с положениями СП 13-102-2003, оценивается как недопустимое состояние.

В результате оценки технического состояния объекта экспертиза пришла к выводу, что обследуемая квартира является не пригодной для проживания согласно требованиям, предъявляемым к жилым помещениям, а именно:

ПРАВИТЕЛЬСТВО РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ПОСТАНОВЛЕНИЕ от 28 января 2006 года N 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции»

II. Основания для признания жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (наименование дополнено с 18 августа 2007 года постановлением Правительства Российской Федерации от 2 августа 2007 года N 494 — см. предыдущую редакцию)

33. Основанием для признания жилого помещения непригодным для проживания является наличие выявленных вредных факторов среды обитания человека, которые не позволяют обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан в следствие:

  • ухудшения в связи с физическим износом в процессе эксплуатации здания в целом или отдельными его частями эксплуатационных характеристик, приводящего к снижению до недопустимого уровня надежности здания, прочности и устойчивости строительных конструкций и оснований;
  • изменения окружающей среды и параметров микроклимата жилого помещения, не позволяющих обеспечить соблюдение необходимых санитарно-эпидемиологических требований и гигиенических нормативов в части содержания потенциально опасных для человека химических и биологических веществ, качества атмосферного воздуха, уровня радиационного фона и физических факторов наличия источников шума, вибрации, электромагнитных полей.

34. Жилые помещения, расположенные в полносборных, кирпичных и каменных домах, а также в деревянных домах и домах из местных материалов, имеющих деформации фундаментов, стен, несущих конструкций и значительную степень биологического повреждения элементов деревянных конструкций, которые свидетельствуют об исчерпании несущей способности и опасности обрушения, являются непригодными для проживания вследствие признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (пункт дополнен с 18 августа 2007 года постановлением Правительства Российской Федерации от 2 августа 2007 года N 494 — см. предыдущую редакцию).

35. Жилые помещения, находящиеся в жилых домах, расположенных на территориях, на которых превышены показатели санитарно-эпидемиологической безопасности в части физических факторов (шум, вибрация, электромагнитное и ионизирующее излучение), концентрации химических и биологических веществ в атмосферном воздухе и почве, установленные в разделе II настоящего Положения, а также в жилых домах, расположенных в производственных зонах, зонах инженерной и транспортной инфраструктур и в санитарно-защитных зонах, следует признавать непригодными для проживания в случаях, когда инженерными и проектными решениями невозможно минимизировать критерии риска до допустимого уровня.

36. Непригодными для проживания следует признавать жилые помещения, расположенные в опасных зонах схода оползней, селевых потоков, снежных лавин, а также на территориях, которые ежегодно затапливаются паводковыми водами и на которых невозможно при помощи инженерных и проектных решений предотвратить подтопление территории. Многоквартирные дома, расположенные в указанных зонах, признаются аварийными и подлежащими сносу или реконструкции (абзац дополнен с 18 августа 2007 года постановлением Правительства Российской Федерации от 2 августа 2007 года N 494 — см. предыдущую редакцию).
Непригодными для проживания следует признавать жилые помещения, расположенные в определяемой уполномоченным федеральным органом исполнительной власти зоне вероятных разрушений при техногенных авариях, если при помощи инженерных и проектных решений невозможно предотвратить разрушение жилых помещений. Многоквартирные дома, расположенные в указанных зонах, признаются аварийными и подлежащими сносу или реконструкции. В настоящем Положении под зоной вероятных разрушений при техногенных авариях понимается территория, в границах которой расположены жилые помещения и многоквартирные дома, которым грозит разрушение в связи с произошедшей техногенной аварией (абзац дополнительно включен с 18 августа 2007 года постановлением Правительства Российской Федерации от 2 августа 2007 года N 494).

37. Непригодными для проживания следует признавать жилые помещения, расположенные на территориях, прилегающих к воздушной линии электропередачи переменного тока и другим объектам, создающим на высоте 1,8 м от поверхности земли напряженность электрического поля промышленной частоты 50 Гц более 1 кВ/м и индукцию магнитного поля промышленной частоты 50 Гц более 50 мкТл.

38. Жилые помещения, расположенные в многоквартирных домах, получивших повреждения в результате взрывов, аварий, пожаров, землетрясений, неравномерной просадки грунтов, а также в результате других сложных геологических явлений, следует признавать непригодными для проживания, если проведение восстановительных работ технически невозможно или экономически нецелесообразно и техническое состояние этих домов и строительных конструкций характеризуется снижением несущей способности и эксплуатационных характеристик, при которых существует опасность для пребывания людей и сохранности инженерного оборудования. Указанные многоквартирные дома признаются аварийными и подлежащими сносу.

39. Комнаты, окна которых выходят на магистрали, при уровне шума выше предельно допустимой нормы, указанной в пункте 26 настоящего Положения, следует признавать непригодными для проживания, если при помощи инженерных и проектных решений невозможно снизить уровень шума до допустимого значения.

40. Жилые помещения, над которыми или смежно с ними расположено устройство для промывки мусоропровода и его очистки, следует признавать непригодными для проживания.

41. Не может служить основанием для признания жилого помещения непригодным для проживания:

  • отсутствие системы централизованной канализации и горячего водоснабжения в одно- и двухэтажном жилом доме;
  • отсутствие в жилом доме свыше 5 этажей лифта и мусоропровода, если этот жилой дом вследствие физического износа находится в ограниченно работоспособном состоянии и не подлежит капитальному ремонту и реконструкции;
  • несоответствие объемно-планировочного решения жилых помещений и их расположения минимальной площади комнат и вспомогательных помещений квартиры в эксплуатируемом жилом доме, спроектированном и построенном по ранее действующей нормативной документации, принятым в настоящее время объемно-планировочным решениям, если это решение удовлетворяет требованиям эргономики в части размещения необходимого набора предметов мебели и функционального оборудования.